这两年,已有2000多万美国人失去了自己的房子。由于实际收入下降,潜在的购房者又担心失业,根本不敢随便购买房屋。房价下跌和股市不同,一个季度下滑超过15%,就可称之为“雪崩”,而股市可能一周之内就能跌去那么多。

　　看来前路漫漫,拥有自己住房的梦想难圆了,好些人不免心灰意懒,觉得生活没了指望。

　　其实,为何一定要拥有自己的住房,租房住有何不妥？

　　众所周知,纽约曼哈顿是全球最富有、最有活力的城市之一。可能很多人不知道,在曼哈顿生活的人,高达90%以上的居民都是租房住的。曼哈顿的房价之高令人震撼,一套百万美元以上的公寓稀松平常。

　　我曾在曼哈顿生活多年,一直租公寓居住。最后那几年每年租金约3万美元。国内好些亲友大惑不解,时常问我为何不买房,每年3万美元的租金不是“白扔了”吗？当我告诉他们,在曼哈顿就是百万年薪的华尔街银行家,都是租房而住,亲友们头一个反应就是以为我在“忽悠”他们。

　　事实上,曼哈顿的地产税高达3%,如果买下我所租的公寓,至少100万美元,每年单交地产税也要3万美元,再加上几百美元的管理费,一两百美元的水电费,根本就“得不偿失”。这也就是为何90%以上的曼哈顿人甚至一辈子都租房而住。宋美龄女士当年居住在中央公园边上的那套Penthouse,价值七八千万美元,每年地产税要交200多万美元,就是送给你也住不起。

　　20世纪初,纽约市区人口大约800万,现在还是800万,真可谓“铁打的营盘流水的兵”。每年不断有新移民进入,同时也有相当的人群离开。曼哈顿的活力就在于人口的不断流动。最近,哈佛大学一项研究结果指出,要维持一个地区的活力,租房和买房的比例在1比1时最佳。年轻人,特别是单身人士和无孩子的夫妇适合租房,只有孩子多的家庭才适合买房。住房拥有率太高的地区,其发展速度往往会下降。

　　经济学家安德鲁·奥斯瓦尔德更明确指出,在美国和欧洲,拥有住房的比例与失业率成正比,那些拥有住房率更高的地区,失业率也更高。因为拥有住房把人们固定在了一个地区,迫使他们在当地寻找工作,无论他们是否有适当的技能,也无论这里的经济是处于繁荣还是衰退。

　　最近看到一则国内新闻,说南京有个年轻人,为了买房,非但要父母拿出所有存款,还逼着爷爷奶奶、外公外婆掏空所有的养老金,说是没有自己的房子就不能结婚,不结婚的话,就要断子绝孙。其实大可不必如此。我个人认为,其实在中国更没有必要买房。

　　1997年,我第一次回国探亲,感受到国内最大的变化是商品房多起来了。当年上海有几栋香港开发商建造的高层公寓,100万元人民币左右一套,每年租金10万元左右,10年租金便可以买一套。这样的价格无论是买还是租,相对于那时国内普通百姓来说都是“天文数字”。没想到,这些年国内的房价更像火箭般飞涨。

　　去年回国时,当年的豪华公寓大楼,相同的地段房价涨到了500万元,甚至上千万元。一套上千万元的“总统单位”,三房两厅两卫家具电器齐全,如果按10年前的情况,租金也该同步增长,上百万元一年也是合理的。令我吃惊的是租金居然只有7500元一个月,我以为眼睛花了少看一个零,再仔细一看,的确是7500元一个月,还注明长期租住可以打折!千万豪宅的租金却不到10万元一年,颇感意外,更耐人寻味,我真不明白为何还要买。千万元人民币即使存银行,每年至少20万元的利息,足够支付租金了。

　　在国内,可能人们觉得拥有房子是身份和地位的象征,并能给人带来自信以及安定的幸福感。而据沃顿商学院的经济学家格雷西的研究表明:在美国,在收入和人口数量不变的条件下,住房拥有者并不比租房者的幸福指数更高。他们获得自尊的程度在两种情况下也不会有什么差异。那当国人了解到在海外就算是百万富翁也会租房而住时,是否也会释然了呢。

　　目前,国内的房价居高不下,老百姓望房兴叹。房子不降价,一辈子都买不起,即使降价一半,大城市的老百姓还是买不起,同时还伤害高价买入者的利益。然而,房子既然是商品了,其价格最终必然由供求关系来调节。中国完全可以借鉴纽约的经验,征收高房地产税来贴补租房者,把它的增长限制在每年的通胀率内。这样的话,富人们享受了成功的快感,普通百姓也会心理平衡。虽然,是租房住,但也是居者有其屋,岂非皆大欢喜？

　　前几年,那个“美国老太太和中国老太太在天堂上相遇”的故事,在国内流行。大家可能只知其一,不知其二。这个故事非但忽悠了中国老百姓,也忽悠了美国老百姓。其实,200多年来,美国的房价一直很便宜,一直保持在个人平均年收入的1.6到1.8倍而已。也就是说,大家一般存四五年钱,就能买一栋房子了。

　　记得20年前,我刚到美国克里夫兰,第一个周末,教授请我们去他的新居———市中心的一栋镇屋去聚会。那时的我,好奇又不懂规矩,冒昧地问教授那房子多少钱买的。教授太太大概想到,我初来乍到不懂规矩,就告诉我3万美元,估计还不到教授一年的工资吧。

　　后来,美国放松信贷,鼓励人们借钱买房。结果,低收入者都能买房,中高收入者看到房价不断上涨,便用第一栋房子抵押买第二栋,再用第二栋抵押买第三栋,恶性循环,就这样,虚拟需求大增。到2006年,克里夫兰的房价涨了6倍,而个人平均收入呢,增加了一倍都不到。泡沫一破,克里夫兰到处都是法拍屋(一般是因为屋主有债务问题而被债权人向法院申请强制执行,经由鉴价、公告等程序,成为法院待拍卖的土地或房屋),成了这次金融危机的重灾区。

　　显然,银行一旦放松信贷,而大家都借贷买房的话,供求关系就会扭曲,房价就会飞涨。到最后,金融危机必然来临。

　　其实一辈子租房又何妨？